Tout d'abord l'esprit général n'a pas changé et vous pouvez en voir le principe général en consultant un de nos précédents articles ICI.

Ce qui a changé :

• les taux de défiscalisation en Pinel classique: pour tout logement livré neuf ou construit en 2023, la défiscalisation passe en 2023
  de 12 à 10,5% pour un engagement de location de 6 ans
  de 18 à 15% pour un engagement de location de 9 ans
  de 21 à 17,5% pour un engagement de location de 12 ans

• et en 2024 les taux passeront respectivement à 9, 12 et 14%

• la mise en place d'un dispositif Pinel Plus qui va consister à favoriser la construction de logements à la norme RE 2020 respectant la classe énergétique A. Dans ces conditions le logement bénéficiera de l'ancien taux de défiscalisation à savoir 12, 18 et 21% pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. En revanche de nouvelles conditions sont exigées:
  - le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
  - le loyer doit respecter des plafonds fixés selon la zone géographique (17,62€ en zone Abis, 13,09€ en zone A et 10,55€ en zone B1)
  - le locataires devront justifier de ressources en dessous des plafonds en vigueur

• De plus en Pinel Plus
  - le logement doit respecter des normes environnementales précises
  - à partir du T3 le logement doit avoir une double orientation
  - le logement doit respecter des surfaces minimales : T 28 m2 +3 m2 d'extérieur, T2 42 m2 + 3 m2 d'extérieur, T3 62 m2 + 5 m2 d'extérieur, T4 79 m2 + 7 m2 d'extérieur, T5 96 m2 + 9 m2 d'extérieur

Alors dans ce nouveau contexte, la question qui se pose est toujours la même, faut-il encore investir en Loi Pinel ?

Si l'on prend un T2 de 42 m2, le loyer plafonné en zone A est de 578€ pour un investissement moyen de 190.000€ (4500€ le m2). La rentabilité brute est en conséquent de 3,65%, ce qui après charges de copropriété, foncier et fiscalité devrait laisser un petit 2%, ce à quoi il faut rajouter les 4.000€ d'économie d'impôt annuel soit encore 2,1%. La rentabilité globale ressort nette ressort ainsi à environ 4%, ce qui en soit est correct aujourd'hui (on parle ici de triple NET, ce qui reste une fois tout déduit y compris les impôts).

Maintenant dans ce type d'investissement se pose toujours l'ultime question : la revente. Et là seul l'emplacement permettra de déterminer si l'investissement est judicieux.

En résumé le nouveau dispositif Pinel Plus (à notre avis oubliez le Pinel Classique car il faut miser sur les nouvelles normes de construction), présente divers avantages:
- une surface de logements correctes (les promoteurs ont eu tendance à réaliser des logements de plus en plus petites pour entrer dans le budget des investisseurs), répondant davantage au besoin des locataires.
- des normes de construction sur le plan énergétique qui va dans la tendance générale d'une consommation de plus en plus réduite et donc d'un confort de vie
- une défiscalisation toujours correcte.

Mais il ne faut surtout pas négliger l'emplacement qui sera déterminant lors de la revente....