INVESTIR AVEC La Loi PINEL : EST-CE ENCORE INTERESSANT ?

L’investissement locatif via la loi Pinel est entré en vigueur le 1/1/2015 et a été prorogé jusqu’au 31/12/2022 dans son état actuel.

Il se poursuivra en 2023 et 2024 avec des taux de réduction d’impôt inférieurs à ceux d’aujourd’hui.

Faut-il encore investir via ce dispositif fiscal ?

Esprit du dispositif
La loi Pinel vise à inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf pour lutter contre la crise du logement.

 Conditions
Dans le cadre de la loi Pinel : le propriétaire s'engage (dans les 12 mois suivant la DAT) à louer le bien NU pendant 6, 9 (avec prolongation possible de 3 ans soit 12 ans au total).
Le locataire peut être un ascendant, un descendant mais le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal et ne bénéficiera pas des APL.

Le bien doit être situé dans une zone d’investissement éligible et doit se situer dans un ensemble de logements collectifs. Une maison individuelle ou en bande même en copropriété n’est pas éligible.
L’achèvement du bien doit intervenir dans les 30 mois suivants la date de signature de l’acte authentique (anciennement la déclaration d’ouverture de chantier)
Des plafonds sont fixés en termes de ressources de locataires, de montant de loyer

Plafond de l'investissement
Le plafond d'investissement retenu sera de 300.000 euros avec un maximum de 2 acquisitions par an. De même le prix au m2 est plafonné à 5.500€ le m2 quel que soit le lieu de l'investissement et la zone.

Durée du dispositif
Le propriétaire s'engage (dans les 12 mois suivant la DAT) à louer le bien NU pendant 6, 9 (avec prolongation possible de 3 ans soit 12 ans au total).

Réductions d'impôt
Le taux de réduction d'impôt retenu est fonction de l’engagement de location: 12% (6 ans), 18% (9 ans); 21% (12 ans) du montant de l'investissement dans la limite de 300.000€.

Plafonnement des niches fiscales
Ce nouveau dispositif fait partie des niches fiscale qui passent sous le plafond global de 10.000 euros.

Investissement en SCI ou Indivision ou SCPI
Le principe ne change pas. La réduction d'impôt s'applique en fonction des parts détenus

Il n’est pas possible de démembrer le bien (usufruit / nu-propriétaire) mais il est possible d’investir dans une SCI ou en indivision auquel cas chaque porteur de part ou indivisaire bénéficiera du dispositif au prorata de ses parts ou de se droits de propriété.

4 NOTIONS IMPORTANTES

1) L'effort d'Epargne

Un investissement en Loi Pinel induira forcément un effort d'épargne si vous avez recours à un emprunt pour le financement du bien immobilier. Il est donc important avant toute décision d'investissement de déterminer l'effort d'épargne que vous pouvez réaliser.

Il est également important de prendre en compte toutes les charges (emprunt, assurance, gestion locative, frais de copropriété, impôt généré par l'acquisition, travaux au bout de quelques années, vacance locative ... autant d'éléments qui amputent souvent le résultat réel.

2) La fiscalité

La loi Pinel permet une réduction d’impôt, certes. Mais les nouveaux revenus locatifs seront eux assujettis à la fiscalité des revenus fonciers.

3) la rentabilité réelle d’un investissement Pinel

Les loyers plafonnés en fonction des zones limitent la rentabilité du logement.

Exemple simple :

Investissement : logement de 40 m2 acheté :    170.000€

Loyer plafonné 13.09€ /m2 en zone A : 523.60€/mois soit :        6.283,20€ (rentabilité brute 3.70%)

Charges

  • Assurance                                                                   300€

  • frais de copro                                                             400€    

  • taxe foncière                                                               500€

  • gestion locative :                                                         600€

  • Total                                                                           1.800€

Revenu locatif net                                                                   4.483,20€

Impôt :

  • Impôt foncier : (si votre tranche marginale d’imposition=30%)   1.344,96€

  • CSG (17.2%)                                                                           771.11€

Total Impôt                                                                             2.116€

Revenu locatif net net                                                              2.367,20€ (rentabilité 1.39%)

Economie d’impôt :                                                                 3.400€

Cet investissement va vous permettre d’économiser 3400€ d’impôt sur le revenu mais va vous générer 2367€ d’impôt foncier supplémentaire.

Economie d’impôt incluse la rentabilité de votre investissement se situe dans ce cas à 3.39% sous réserve que vous n’ayez pas de vacance locative.

4) La revente

La défiscalisation est trop souvent l'objectif premier dans un investissement Pinel. Il convient toutefois, à notre sens, de raisonner plutôt en termes de bien immobilier, d'emplacement et de possibilité de revente avant de penser économie d'impôt. Cette notion devrait être la dernière à prendre en considération ... un peu "la cerise sur le gâteau". En effet, si la revente génère une moins-value tout l'intérêt d'un tel investissement est annulé.

Cela signifie, en clair, bien connaître le marché, le prix des logements ... et éviter d'investir de l'autre côté de la France !

NOTRE AVIS

Ce type d’investissement  est à réaliser avec précaution.

En effet, les prix des logements neufs sont aujourd’hui très élevés, la loi Pinel 2023/2024 réduit considérablement le bénéfice attendu et le prix d'achat actuel des logements neufs risque de pénaliser la revente le moment venu.

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