Le Loyer couvre le crédit : statut LMNP oui ….mais

Les revenus locatifs meublés non professionnels doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le principal avantage de location meublé est fiscal. Le bailleur en LMNP est considéré sur le plan fiscal comme une entreprise au titre de la déclaration de revenu (avec notamment amortissement du bien) et un particulier au titre des plus-values. Double jackpot pour le contribuable.

Ainsi les charges déductibles seront les mêmes que dans la déclaration des revenus fonciers :

• les charges de copropriété autres que celles qui sont récupérables auprès du locataire

• l’assurance propriétaire non occupant

• les frais de gestion

• les travaux autres que ceux de construction, reconstruction, agrandissement

• la taxe foncière

• les intérêts d’emprunt et l’assurance de l’emprunt

•  Mais l’amortissement comptable du bien viendra également en diminution

Le plus simple est de prendre l’exemple que nous avons vu dans le cadre des revenus fonciers et de comparer.

• vous achetez un bien d’une valeur de 250.000€ + 20.000€ de frais de notaire. Vous faites un apport de 20.000 € et un emprunt de 250.000€ au taux de 3% sur 20 ans

• vous percevez un revenu locatif de 20.000€

• vous optez pour le régime du réel

• ·vous avez 800€ de charges déductible, 600€ d’assurance PNO, 1.600€ de frais de gestion et assurance loyer impayé, 1.500€ de travaux, 2.000€ de taxe foncière, soit un total de 6.500€

• un amortissement de 80% du prix de revient du bien (soit 250.000€ + 20.000€ de frais de notaire) est possible sur 20 ans

• l’emprunt génère une mensualité de 1.550€.

Prix d’achat :                     250.000

Frais de notaire :               20.000

Loyer annuel :                                  20.000

Frais déductibles                             25.800

·         charges                                 800

·         Assurance PNO :                600

·         Frais de gestion :            1.600

·         Travaux :                            1.500

·         Taxe foncière :                  2.000

·         Intérêt d’emprunt :         8.500 (moyenne des 3 1ères années)

·         AMORTISSEMENT :       10.800 (80%x270.000)/20

 Base imposable                                   -5.800                              

(Loyer 20.000€ - 25.800€ de frais déductibles)

 Impôt 

• TMI = 30%                                  0

• ·CSG = 17.2%                              0

• TOTAL IMPOT                            0

En matière de trésorerie

 Loyer perçu :                                    20.000

 Frais déductibles                               6.500

·         charges                                   800

·         Assurance PNO :                 600

·         Frais de gestion :             1.600

·         Travaux :                            1.500

·         Taxe foncière :                 2.000

 Impôt :                                                  0

 Remboursement d’emprunt :   18.600

 La trésorerie sera donc de          -5.100

(loyer 20.000€ - charges 6.500€ - remboursement d’emprunt 18.600€)

Cet investissement vous rapporte 20.000€ et le remboursement de l’emprunt vous coûte 18.600€.

 Dans notre exemple, l’amortissement du bien permet de ne pas payer d’impôt sur la période.

 D’un investissement qui en théorie ne vous coûte rien, vous en serez tout de même de 420€ de votre poche tous les mois …. Mais cela représente tout de même 200€ de moins que si vous aviez opté pour le régime des revenus fonciers.

Ce régime fiscal est bien entendu bien plus intéressant que celui du foncier mais il y a 2 MAIS :

• vous êtes limité à 23.000€ de recettes annuelles TTC et à 50% de votre revenu global pour en bénéficier

• ce régime  est dans  le collimateur des impôts depuis de nombreuses années et risque de ne pas survivre