LE LOYER COUVRE LE CREDIT : UN BON INVESTISSEMENT ?

Régime fiscal : Revenu foncier ou le cauchemar !

Vous faites un investissement locatif et vous vous dites l’objectif est que le loyer couvre mon crédit. Est-ce suffisant pour que vous n’ayez pas d’effort d’épargne à réaliser tous les mois.

Ce premier article va tenir compte d’une fiscalité dans le cadre des revenus fonciers (le classique).

Le plus simple : vous optez pour le micro foncier

Ce régime est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location (ou des locations) n'excède pas 15 000 € (charges non comprises) pour l'ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l'année.

Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés.

Les travaux et charges ne peuvent pas être déduits.

Vous devez indiquer le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus en ligne sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr.

La déclaration de vos revenus fonciers est très simple.

Exemple :

·         Vous investissez 130.000€ + 10.000€ de frais de notaire et vous faites un apport de 10.000€

·         vous percevez un revenu locatif de 10.000€

·         vous financez les 130.000€ via un emprunt sur 20 ans au taux de 3%, ce qui génère une mensualité de 820€/mois soit 9.840€/an

·         vous ne souhaitez pas avoir une gestion compliquée (ou vous n’avez pas particulièrement de frais qui justifie un passage au réel)

·         alors le revenu servant de base de calcul à la fiscalité sera de 10.000€ -30%x10.000€ = 7.000€

·         L’impôt que vous paierez sera égal à 7.000€ x votre tranche marginale d’imposition (TMI) (14%, 30%, 41% ou 45%)

·         La CSG sera quelle que soit votre TMI de 17.2%.

·         Ainsi si vous êtes dans une TMI de 30%, votre impôt s’élèvera à 7.000€ x (30%+17.2%)= 3.304€

·         Votre revenu net sera de 10.000€ de revenu perçu – 3.304€ d’impôt -7.320€ de remboursement d’emprunt= -2.840€

Cela signifie qu’au final, malgré un loyer qui couvre l’emprunt, la fiscalité vous met dans le rouge …. Vous devrez sortir 240€ tous les mois de votre poche !!!!

Le régime réel

Le principe du régime réel consiste à faire une déclaration sur un imprimé cerfa spécifique (2044).

Vous déclarez l’intégralité des revenus perçus du locataire.

Vous pourrez déduire :

  • les charges de copropriété autres que celles qui sont récupérables auprès du locataire

  • l’assurance propriétaire non occupant

  • les frais de gestion

  • les travaux autres que ceux de construction, reconstruction, agrandissement

  • la taxe foncière

  • les intérêts d’emprunt et l’assurance de l’emprunt

La base imposable obtenue après déduction des charges devra être reportée sur votre déclaration d’impôt et subira la fiscalité (% de votre TMI + 17.2% de CSG).

Prenons un exemple :

  • vous achetez un bien d’une valeur de 250.000€ + 20.000€ de frais de notaire. Vous faites un apport de 20.000 € et un emprunt de 250.000€ au taux de 3% sur 20 ans

  • vous percevez un revenu locatif de 20.000€

  • vous optez pour le régime du réel

  • vous avez 800€ de charges déductible, 600€ d’assurance PNO, 1.600€ de frais de gestion et assurance loyer impayé, 1.500€ de travaux, 2.000€ de taxe foncière, soit un total de 6.500€

  • l’emprunt génère une mensualité de 1.550€.

Prix d’achat :                     250.000

Frais de notaire :               20.000

Loyer annuel :                                  20.000

Frais déductibles                             15.000

·         charges                                 800

·         Assurance PNO :                600

·         Frais de gestion :             1.600

·         Travaux :                             1.500

·         Taxe foncière :                   2.000

·         Intérêt d’emprunt :         8.500 (moyenne des 3 1ères années)

Base imposable                          5.000                

(Loyer 20.000€ - 15.000€ de frais déductibles)

Impôt 

  • TMI = 30%                             1.500

  • CSG = 17.2%                            860

  • TOTAL IMPOT                       2.360

En matière de trésorerie

Loyer perçu :                                    20.000

Frais déductibles                               6.500

·         charges                                  800

·         Assurance PNO :                 600

·         Frais de gestion :             1.600

·         Travaux :                            1.500

·         Taxe foncière :                  2.000

Impôt :                                                  2.360

Remboursement d’emprunt :   18.600

La trésorerie sera donc de          -7.460

(loyer 20.000€ - charges 6.500€ - impôt 2.360€ - remboursement d’emprunt 18.600€)

Cet investissement vous rapporte 20.000€ et le remboursement de l’emprunt vous coûte 18.600€.

Le loyer rembourse l’emprunt et vous avez en théorie de quoi faire face à quelques dépenses.

Tout d’abord on se rend compte que les quelques dépenses ont un coût non négligeable,

Et ensuite que l’impôt est lui aussi bien présent.

D’un investissement qui en théorie ne vous coûte rien, vous en serez de 620€ de votre poche tous les mois ….

 

Si vous n’avez pas bien pris en compte tous ces éléments et notamment la fiscalité, votre investissement peut devenir un vrai cauchemar pendant les années de financement !

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