EN PERIODE DE FINANCEMENT : SCI IR ou SCI IS ?

Lorsque l’on achète un bien immobilier la période de financement est souvent longue et la trésorerie est bien entendue affectée par le remboursement de l’emprunt.

On entend souvent le vieil adage : le loyer couvre l’emprunt donc tout va bien.

Mais cet adage est malheureusement ancestral.

En effet,  les charges, les travaux et surtout la fiscalité, qui n’a cessé de s’accroître sur les revenus fonciers, viennent en diminution du loyer perçu. Trop souvent les investisseurs, mal préparés et peu au courant des différentes options fiscales, sont surpris  suite à la 1ère déclaration de revenu foncier: les impôts liés à l’investissement sont souvent importants et si on ne les a pas budgétés avant, il peut s’avérer que l’investissement soit une charge difficile à supporter.

Alors la première question à se poser est le choix fiscal : SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ou SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) surtout si l'on a recours à l'emprunt.

DEFINITION  SCI IR – SCI IS

Une Société Civile Immobilière peut être assujettie à l’Impôt sur le Revenu ou les Sociétés.

 Le plus fréquemment les associés sont assujettis à l’impôt sur le Revenu et sont fiscalisés en fonction de leur tranche marginale d’imposition. On parle alors de société transparente ou de SCI à l’IR.

 Il est cependant possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal est totalement différent de celui de l’impôt sur le revenu, car la société perd sa transparence fiscale. La SCI est alors fiscalisée comme une entreprise : les bénéfices sont assujettis à l’impôt sur les sociétés et les dividendes distribués sont fiscalisés au titre du Prélèvement Forfaitaire Unique

L’option  pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.

 Pour plus d’informations sur ces deux régimes vous pouvez consulter notre article SCI IR – SCI IS. Vous y découvrirez les avantages et inconvénients ainsi que des exemples hors période de financement.

Mais que se passe-t’il en période de financement ?

SCI IR – SCI IS et FINANCEMENT

 Le plus simple est de prendre un exemple :

Un bien d’une valeur de 1.000.000€ est acheté moyennant un apport de 200.000€ et un financement de 800.000€ sur 15 ans au taux de 3%. Ce bien génère un revenu annuel de 100.000€ avec 15.000€ de charges diverses. La SCI est détenue par 2 associés détenant respectivement 40 et 60% du capital et dans une tranche marginale d’imposition de 30 et 41%.

La mensualité liée à l’emprunt est de 5.525€/mois soit 66.296€/an

Les intérêts d’emprunt moyen annuel sur 15 ans sont de 12.963€.

1er cas : le bien est détenu dans une SCI à l’IR

Revenu annuel :                              100.000€

Charges annuelles :                          15.000€

Revenu brut :                                   85.000€

Emprunt à rembourser :                66.296€

Trésorerie disponible SCI :           18.704€

  •  Le 1er associé percevra 40% :                       7.482€

  • Le 2ème associé percevra 60% :                  11.222€

Sur le plan fiscal chacun des associés sera assujetti à l'impôt sur le revenu en fonction de sa tranche marginale:

Intérêts d’emprunt :                        12.963€

Base imposable :                               72.037€

  •  Le 1er associé devra acquitter :                  13.600€ d’impôt

  • Le 2ème associé devra acquitter :              25.155€ d’impôt             

 Ainsi , le 1er associé devra faire un effort d’épargne 6.119€/an et le second associé 13.933€/an .

 

2ème  cas : le bien est détenu dans une SCI à l’IS

Revenu annuel :                              100.000€

Charges annuelles :                          15.000€

Revenu brut :                                   85.000€

 Emprunt à rembourser :                66.296€

 Trésorerie disponible SCI :           18.704€

 Sur le plan fiscal  l’imposition  se fera dans un 1er temps au niveau de la SCI qui devra acquitter l’impôt sur les sociétés

Intérêts d’emprunt :                       12.963€

Amortissement du bien :              40.000€ (amortissement 20ans 80% de la valeur du bien)

Le résultat de la SCI :                               32.037€

La SCI devra acquitter l’IS à hauteur de 15% soit 4.805€.

Le bénéfice distribuable sera donc de 27.231€ pour une trésorerie disponible de 18.704€ - l’IS 4.805€ soit 13.899€.

 Les associés auront donc le choix soit de laisser les 13.899€ en compte courant soit de distribuer des dividendes. Dans ce dernier cas :

  •  Le 1er associé percevra 5.560€ de dividendes et devra acquitter 1.668€ d’impôt. Son revenu net de 3.892€

  • Le 2ème associé percevra 8.339€ de dividendes et devra acquitter 2.502€ d’impôt. Son revenu net de 5.837€

 CONCLUSION

L'exemple ci-dessus est une simple illustration. Toutefois le principe reste le même dans chaque cas. En effet, dans le cadre de la SCI l'amortissement permet de diminuer le résultat imposable et seul l'impôt société restera obligatoire. La distribution de dividende est facultative. Aussi en période difficile (loyer non perçu par exemple) ou rentabilité différente par rapport à notre exemple l'effort d'épargne sera moins important au sein d'une SCI à l'IS qu'à l'IR.

On peut sans équivoque affirmer qu'en période de financement une SCI à l’IS est vraiment plus favorable et évite de déséquilibrer la trésorerie des associés.

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