Une Société Civile Immobilière peut être assujettie à l’Impôt sur le Revenu ou les Sociétés.

Le plus fréquemment les associés sont assujettis à l’impôt sur le Revenu et sont fiscalisés en fonction de leur tranche marginale d’imposition. On parle alors de société transparente ou de SCI à l’IR.

 Il est cependant possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal est totalement différent de celui de l’impôt sur le revenu, car la société perd sa transparence fiscale. La SCI est alors fiscalisée comme une entreprise : les bénéfices sont assujettis à l’impôt sur les sociétés et les dividendes distribués sont fiscalisés au titre du Prélèvement Forfaitaire Unique

L’option  pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.

AVANTAGE DE LA SCI A L’IS : LE REVENU NET 

Dans le cadre d’une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu les associés payent l’impôt (impôt sur le revenu + CSG)

Prenons un exemple : un bien d’une valeur de 1.000.000€ génère un revenu de 100.000€. La SCI est détenue par 2 associés détenant respectivement 40 et 60% du capital et dans une tranche marginale d’imposition de 30 et 41%.

Le 1er associé aura un revenu de 40.000€ de revenu et subira un impôt de 47.2% (30% au titre de l’impôt sur le revenu et 17.2% au titre de la CSG). Son revenu net sera de 21.120€

Le 2ème associé aura un revenu de 60.000€ de revenu et subira un impôt de 58.2% (41% au titre de l’impôt sur le revenu et 17.2% au titre de la CSG). Son revenu net sera de 25.080€

Dans le cadre d’une SCI assujettie à l'impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à l’imposition

• 15% pour les bénéfices en-dessous 38.120€

• 25% pour les bénéfices au-dessus de 38.120€

 Pour que les associés puissent disposer des fonds, la SCI devra distribuer les dividendes qui seront fiscalisés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. La fiscalité appliquée est le Prélèvement Forfaitaire Unique qui s’élève à 30%.

 Cela signifie que les bénéfices réalisés par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés :

• Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise.

• Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.

 Dans l’exemple ci-dessus le résultat de 100.000€ subira dans un 1er temps l’impôt sur les bénéfices. Le calcul de l’IS se fera après prise en compte de l’amortissement du bien (base 80% la valeur d’acquisition soit 1.000.000€ sur 25 ans par exemple) soit 32.000€ / an.

Le résultat fiscal sera de 100.000€ -32.000€ = 68.000€ base sur laquelle l’IS sera calculée  soit 13.888€.

Le revenu distribuable est alors de 86.812€

•  Le 1er associé aura ainsi 40% x 86.812€ de revenu = 34.725€ qui subiront 30% de fiscalité au titre du PFU. Le revenu net sera de 24.307€

• Le 2ème associé aura ainsi 60% x 86.812€ de revenu = 51.967€ subiront 30% de fiscalité au titre du PFU. Le revenu net sera de 36.377€

 Dans l’exemple ci-dessus on constate que pour :

• Le 1er associé la SCI à l’IS est plus avantageuse (21.120€ dans une SCI à l’IR / 24.307€ dans une SCI à l’IS

• Le 2ème associé la SCI à l’IS est beaucoup plus avantageuse (25.080€ dans une SCI à l’IR / 36.377€ dans une SCI à l’IS.

 Au plus la fiscalité globale, au plus la SCI à l’IS est avantageuse.

 INCONVENIENT DE LA SCI A L’IS : LA REVENTE 

L’inconvénient  de la SCI à l’IS se situe lors de la revente. En effet le bien a subi un amortissement pendant les années de détention et lors de la revente la Valeur Nette Comptable est grandement diminuée.

De plus la SCI à l’IS subit la fiscalité des plus-values de société alors que la SCI à l’IR celle des plus-values de particulier (exonération 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour la CSG)

Prenons notre exemple : le bien acheté 1.000.000 € est revendu au bout de 30 ans 1.500.000€

La plus –value / CSG dans le cadre d’une SCI à l’IR est nulle, donc le capital disponible est de 1.500.000€ à partager entre les associés.

Dans le cadre d’une SCI à l’IR la Valeur Nette comptable sera diminuée de la totalité de l’amortissement soit 80% de 1.000.000. La VNC sera égale à 200.000€.

La plus-value sera donc de 1.500.000€ – 200.000€ = 1.300.000€

Ce montant sera assujetti à l’impôt sur les sociétés et au PFU en cas de distribution de dividende.

Le capital disponible sera donc de 825.168€ à partager entre les associés

Toutefois il convient de rapprocher cette différence avec le gain en revenu annuel (IS / IR) qui cumulé sur 30 ans est de 434.520€ (mais souvent on oublie cet élément lors de la revente).

CONCLUSION 

Il apparaît clairement que la SCI à l’IS est avantageuse pour des contribuables ayant une fiscalité élevée (30% et plus de TMI) et si l’on n’a pas l’intention de revendre.

En période de financement, la SCI à l’IS est particulièrement intéressante. En effet le remboursement de l’emprunt affecte grandement la trésorerie. Et éviter de grever encore plus la trésorerie par un surcroît de fiscalité est appréciable car souvent l’effort d’épargne  dans une SCI à l’IS est réduit voire nul en raison notamment de l’amortissement du bien.

En revanche lors de la revente la fiscalité d’une SCI à l’IS sera lourde.

Il convient donc de bien appréhender la fiscalité de la SCI avant toute décision de choix fiscal.