Bail commercial et Indemnité d'éviction

Un bailleur ne souhaitant pas renouveler le bail commercial de son  locataire doit l’indemniser. L’article L 145-9 du Code du commerce édicte :

Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L145-14 prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est évident que le Bailleur cherchera à minimiser cette indemnité qui peut s’élever à des sommes importantes. Notamment s’il a connaissance que le locataire ne cherchera pas à se réinstaller. Toutefois il lui revient d’en apporter la preuve  (Cass. 3e civ. 22‑6‑2022 n° 21‑13153).

Un Bailleur qui se rendra compte un peu tard du montant élevé de ce préjudice peut invoquer un « droit de repentir » après avoir refusé le renouvellement du bail. Le droit de repentir est une faculté offerte au bailleur qui a d'abord refusé le renouvellement du bail commercial avec paiement d'une indemnité d'éviction de revenir sur sa décision en offrant le renouvellement à son locataire.

Toutefois le bailleur doit agir avant que « le processus de départ du locataire devienne irréversible » (Cass. 3e civ. 6‑7‑2022, n° 21‑12024).

Le locataire a un délai de deux ans pour agir en demande d’indemnité.

Le point de départ du délai de deux ans est fonction de la façon dont le refus renouvellement est signifié : selon que le bailleur délivre au locataire un congé avec refus de renouvellement, ou signifie à celui‑ci un refus de renouvellement (à la suite d’une demande de renouvellement émanant du locataire).

En cas refus de renouvellement suite à une demande émanant du locataire. Le délai de deux ans court à compter de la date à laquelle le refus de renouvellement est signifié par le bailleur (C. com. art. L 145‑10 al. 5), même si le bailleur propose le paiement d’une indemnité (Cass. 3e civ. 3‑11‑2021‑ 2 arrêts ‑ n° 20‑20219 et 20‑18351 et si ce refus est notifié au locataire avant le terme du bail (Cass. 3e civ. 3‑11‑2021 n° 20‑18351) .

En cas de congés donné par le bailleur avec refus de renouvellement du bail. Le locataire doit saisir le juge avant l’expiration d’un délai de deux ans «à compter de la date pour laquelle le congé du bailleur a été donné» (C. com. art. L 145‑9).

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