Que l’on soit VENDEUR ou ACHETEUR cette question a du sens puisqu’elle implique 2 notions essentielles : la valeur du bien, la pérennité de l’investissement.

Pour apporter une réponse, il convient de prendre en compte plusieurs paramètres:

1. Avantages / inconvénients d’un local vide ou loué

D’une façon générale l’investisseur préfèrera acheter un bien immobilier avec un locataire existant. L’avantage est de partir sur des valeurs connues : type de bail, durée restante, loyer actuel et donc rentabilité générée.

Si sur le principe les acheteurs préfèrent un bien loué, de nombreux investisseurs s’intéressent à des biens immobiliers vides pour plusieurs raisons :

• les biens loués sont souvent plus rares sur le marché

• la qualité du locataire n’est pas toujours bonne

• les baux existants sont parfois mal rédigés au désavantage du bailleur

• les loyers ne sont pas toujours en adéquation avec le marché

L’ensemble de ces critères font que les investisseurs n’hésitent plus aujourd’hui à se positionner sur des locaux vides.

Voici les éléments qui feront l’objet d’une étude précise des investisseurs :

2. La qualité du bien

Par qualité du bien on entend :

• son emplacement

• son état

Le vieil adage qui définit le succès d’une entreprise  «l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » est aussi vrai pour le bien immobilier.

Le propriétaire d’un bien qui bénéficie d’un bon emplacement n’aura aucune difficulté à trouver un locataire ou un acheteur.

Donc que le bien soit vide ou loué n’aura que peu d’importance pour la vente d’un bien bénéficiant d’un emplacement,

En revanche un bien mal placé trouvera plus difficilement preneur auprès d’une clientèle d’investisseurs, de surcroît s’il est vide.

L’état d’entretien sera également déterminant.

Un bien en bon état général donnera confiance à l’investisseur.

Toutefois un bien immobilier de rapport en mauvais état trouvera intérêt auprès d’investisseurs en recherche de déficit foncier. Si le bien est loué, d’une part l’investisseur aura des inquiétudes sur la pérennité du locataire qui n’a pas investi pour tenir en état son outil de travail ou son logement,  et s’il veut faire des travaux, l’occupation rendra plus compliquée la réalisation des travaux.

Ainsi on peut dire qu’il est préférable d’avoir un bien en bon état loué et un bien en mauvais état vide.

3. Le type du bail et son contenu

D’une façon générale l’investisseur fera ou devra faire très attention aux critères suivants :

• la qualité du locataire et sa solvabilité

• la façon dont le bail est rédigé avec notamment à qui incombe les charges locatives et la taxe foncière.

• le paiement régulier des loyers, charges et taxes sur lesquels le vendeur devra s’engager

• la durée restante du bail

Dans le cadre d’un bail commercial, l’engagement du bailleur est de 9 ans donc la durée est longue. Le locataire est obligatoirement une entreprise dont la qualité et la solvabilité sont soumises aux variations des marchés et à la gestion des dirigeants.

Aussi il sera préférable de mettre en vente avec un bail récent ou renouvelé auprès d’un locataire n’ayant aucun incident de paiement.

Un bail ancien ou renouvelé de façon tacite intéressera moins, d’autant plus si le remboursement des charges et taxes n’est pas clairement mentionné dans le bail, ou si le locataire arrive proche de l’âge de la retraite et souhaite céder son activité.

Ce type de local sera plus difficile à vendre et il n’est pas rare qu’un investisseur préfère un local vide.

Dans le cadre d’un bail professionnel, l’engagement du bailleur est de 6 ans. Ce type de bail s’adresse essentiellement à des professions libérales ou des associations et la qualité et la solvabilité des locataires est générale bonne.

Les locaux loués à ce type de clients attirent une clientèle d’investisseurs avertis.

Donc généralement vaut mieux un local loué avec un bail professionnel plutôt qu’un local vide.

Dans le cadre d’un immeuble de rapport, le bail loi 89 régit les baux en cours et à venir. La durée du bail est de 3 ans (6 ans pour les bailleurs personnes morales). La durée est longue et les possibilités de résiliation du bail limité.

Ce type d’investissement correspond à un profil d’investisseurs différents de ceux des locaux commerciaux ou professionnels.

La loi encadre strictement la rédaction des baux, donc le contenu du bail ne changera que peu le choix du locataire.

Donc, on peut dire qu’il existe une clientèle pour chaque type d’immeuble de rapport  vide ou loué.

La qualité / solvabilité du locataire

Dans le cadre d’un bail commercial

Un bien immobilier loué à une grande enseigne nationale avec un bail neuf ferme  sur 9 ans par exemple, intéressera évidemment davantage d’investisseurs qu’une petite entreprise locale en tant que locataire, de surcroît si elle est en situation financière difficile.

Aussi autant dire qu’il vaut mieux :

• un local loué avec un locataire de bonne signature

• un local vide plutôt qu’un local loué à une société en difficulté

Dans le cadre d’un bail professionnel

Un bien immobilier loué à un cabinet de médecin, d’avocats ou une association intéressera les investisseurs, donc il vaut mieux un local loué avec ce type de bail qu’un local vide.

Dans le cadre d’un bail loi 89 (immeuble de rapport par exemple)

Dans un immeuble de rapport, il existe généralement plusieurs logements et donc locataires.

Le bailleur / vendeur qui aura fait attention à la qualité des locataires autant sur leur façon d’être, d’entretenir le logement que dans la régularité de payer les loyers, aura plus de chances de vendre dans de bonnes conditions que le bailleur qui aura pris des locataires négligents et / ou qui ont des incidents de paiement.

Aussi il est préférable de vider l’immeuble des locataires difficiles avant de vendre et il est préférable d’acheter un immeuble vide plutôt que d’avoir des locataires à problème.

5. La rentabilité

Le taux de rentabilité attendu des investisseurs fluctue  en fonction des régions et du type de biens. Mais sur notre secteur il est souvent exigé 6 à 9% de taux de rentabilité brut.

L’ancienneté du bail déterminera souvent si le loyer pratiqué est d’actualité. En effet, il est fréquent sur des baux anciens le loyer actualisé soit inférieur au loyer marché actuel.

Ainsi on peut considérer qu’un bien immobilier de rapport sera présenté de préférence loué avec un bail récent et vide d’un vieux locataire avec un loyer trop faible par rapport au marché.

CONCLUSION

Les critères évoqués ci-dessus mettent en avant les éléments qui valoriseront un local auprès d’un investisseur et ceux sur lesquels un investisseur devra porter son attention.

Le vendeur n’aura pas toujours la possibilité de vider son local du locataire existant et devra donc vendre occupé.

Et , bien évidemment, le facteur régulateur à tous ces éléments sera inévitablement le prix.