RENTABILITE EST FISCALITE

La Fiscalité va conditionner vos revenus nets

En tant qu'investisseur vous aurez à choisir entre 3 types de fiscalité.

Pour illustrer les exemples ci-dessous nous reprendrons notre exemple des post précédents : 

• Investissement 100.000€ + 8.000€ de frais de notaire - Loyer 8.000€ / an - Charges 2.500€ .

• Financement comptant.

• Tranche marginale d'imposition 30% (taux d'imposition pour tout nouveau revenu).

• Dans le cadre du bail commercial, les charges sont supportées par le locataire

- l'impôt sur le revenu (IR)

C'est le cas classique. L'impôt à payer est égal à : (Loyer - charges - travaux) x (TMI (tranche marginale d'imposition) + CSG (17,2%)

Ainsi dans notre exemple ci-dessus, l'investisseur qui aura opter pour l'impôt sur le revenu devra acquitter un impôt de : (8.000€ de loyer - 2.500€ de charges) x (30% (TMI)+17,2% (CSG))= 2.596€

Le revenu net (dans votre poche !) serait donc de 8.000€ loyer - 2.500€ de charges - 2.596€ d'impôt = 2.904€

- l'impôt sur les sociétés (IS)

L'investissement se fait obligatoirement via une SCI ou une SARL / SAS .... Dans ce cadre la comptabilité des sociétés s'appliquent et notamment un bien détenu au sein d'une société s'amortit. L'amortissement constituant une charge, la base imposable est diminuée. Mais il convient de bien comprendre que les loyers sont perçus par la société et que si l'on veut récupérer cet argent à son profit, les solutions qui existent sont de deux ordres: salaires ou dividendes. Chacun avec sa fiscalité. Voici une illustration.

L'impôt au sein d'une société à l'IS est égal à: (Loyer - 0€ de charges et travaux (supportées par le locataire)- amortissement) x 15% (si le résultat < 38120€, ou 25% si le résultat > 38120€)

Dans notre exemple l'impôt à payer par la société serait de : (8.000€ de loyer - 4.000€ d'amortissement) x 15% = 600€

Le bénéfice après impôt de la société serait alors de : 8.000€ de loyer - 400€ d'impôt = 7.600€

Sortir les fonds de la société nécessite une distribution de dividendes qui serait taxée de façon forfaitaire à 30% (PFU - Prélèvement Fofaitaire Unique).

Ainsi, si l'on veut distribuer la totalité des dividendes, l'impôt au titre du PFU sera de 7.600€ x 30% = 2.280€

Le revenu net (dans votre poche !) serait alors de : 7.600€ - 2.280€ = 5.320€

- la fiscalité des BIC (statut Loueur en Meublé Non Professionnel)

Ce type de fiscalité ne s'applique bien entendu qu'aux locaux meublés (habitation mais également bureaux par exemple dans la mesure où ces derniers sont équipés conformément aux normes imposées par ce type de bail).

Le principe de cette fiscalité est celle des sociétés pour la partie comptable et celle des particuliers pour la partie fiscale. Cela signifie que pour la partie comptable on tient compte de l'amortissement du bien et pour la partie fiscale de l'impôt sur le revenu.

Dans notre exemple le revenu imposable sera égal à : (8.000€ de loyer - 2.500€ de charges - 4.000€ d'amortissement)= 1.500€

Pour la partie fiscale l'impôt sera égal à : (1.500€ de revenu imposable) x (30% de TMI + 17,2% de CSG) = 708€

Le revenu net (dans votre proche !) serait égal à (8.000€ de loyer - 2.500€ de charges - 708€ d'impôt) = 4.792€

Au final on constate que fiscalité et type de bail vont souvent de pair.