RENTABILITE ET TYPE DE BAIL

Le cadre législatif

Dans le cadre d'un bail d'habitation vide (loi 89) ou meublé, le législateur a défini un cadre bien spécifique duquel il est impossible de sortir. Ainsi les charges de copropriété, les travaux sont partagés selon une répartition définie, la taxe foncière est obligatoirement charge bailleur (sauf la taxe d'ordures ménagères) ...

Dans le cadre d'un bail commercial, le législateur est plus souple et laisse les parties définir une clé de répartition des charges librement. Ainsi il est de coutume que le bailleur ne conserve que les gros travaux (article 606 du code civil). 

Le cadre fiscal

Si le bien est vide on pourra opter pour l'impôt sur le revenu (ou l'impôt sur les sociétés).

Si le bien est meublé l'imposition se fera obligatoirement dans le cadre des BIC. Qu'il s'agisse d'un bien à usage d'habitation ou professionnel ...

Ainsi selon le type de bail et le choix ou l'imposition fiscale la rentabilité sera obligatoirement différente.

Pour illustrer cette situation un exemple nous éclairera:

Un investissement 100.000€ + 8.000€ de frais de notaire - Loyer 8.000€ / an - Charges 2.500€ (non récupérables dans le cadre d'un bail d'habitation et récupérable dans le cadre d'un bail commercial). Tranche marginale d'imposition 30% (taux d'imposition pour tout nouveau revenu). Ainsi :

Dans le cadre d'une location nue (logement vide), le loyer net sera de 8.000€ - 2.500€ de charges soit 5.500€ et la fiscalité 30% au titre de l'impôt sur le revenu + 17.2% de charges soit 47.2%. Le revenu net sera donc de 2.904€

Dans le cadre d'une location meublé et d'une imposition au BIC (statut de loueur en meublé), il est possible de pratiquer l'amortissement du bien, ce qui comptablement est une charge qui va diminuer la base imposable. Ainsi avec une fiscalité au BIC l'impôt à payer dans l'exemple ci-dessus sera de : (Loyer - charges - travaux - amortissement) x (TMI (tranche marginale d'imposition) + 17,2% de GSG). Le revenu net sera de 4.792€

(Local meublé : Impôt BIC = (Loyer 8.000€ - Charges 2.500€ - Amortissement 4.000€)x(TMI 30% + CSG 17,2%) = 708€. Le revenu net sera de 8.000€ loyer - 2.500€ charges - 708€  impôt = 4.792€)

Dans le cadre d'un bail commercial et d'une imposition sur les sociétés, les charges sont supportées par le locataire, le loyer est donc de 8.000€. La fiscalité sera l'impôt sur les sociétés (15%) (en tenant compte de l'amortissement) et les dividendes seront distribués avec une fiscalité (PFU) de 30% soit 5.320€ de revenu net

Dans notre exemple, le bail commercial avec une fiscalité à l'IS arrive en tête, suivi du bail en meublé et du bail vide.

Mais le choix peut varier en fonction de la situation de chaque individu notamment sur le plan imposition.