Les bailleurs sont souvent en position de mal être vis-à-vis de leur investissement locatif :

Rapport avec les locataires difficiles

Gestion compliquée en raison de la difficulté notamment à trouver des entreprises pour les  petits travaux, de la règlementation en évolution constante, des mises aux normes nécessaires ….

Fiscalité lourde

Sont souvent des éléments qui sont mis en avant pour justifier des difficultés d’être bailleur.

Et il est vrai que l'on ne pense pas toujours à tous les aspects à prendre en compte avant de se lancer dans une telle opération .

Alors faisons un tour d’horizon des points à prendre en considération afin d ‘éviter les plus grosses erreurs.

Votre projet

Avant de se lancer il convient de bien définir son projet :

  • le type de bien immobilier (appartement, immeuble, locaux …) et les raisons qui vous poussent dans cette direction. Cela suppose que vous connaissiez les avantages / inconvénients de chaque type de biens

  • le lieu : si vous recherchez à côté de chez vous parce que vous connaissez le marché, vous serez dans le confort, parce que vous connaissez. Mais vous ne trouverez pas forcément l’investissement idéal à côté de chez vous. Donc il faudra choisir un lieu où le marché locatif  (particulier oui professionnel) est existant et dynamique et où vous sentez à l'aise.

  • la rentabilité recherchée : elle sera fonction du type de biens, de son emplacement, mais également de votre capacité d’épargne. Ainsi un bien dans un emplacement prémium sera plus cher et donc moins rentable, encore faut-il que vous puissiez l’acheter ou le financer. Et tout revient à déterminer quelle rentabilité il vous faut pour ne pas être en difficulté financière en cas d’absence de revenus locatifs pendant quelques temps.

  • le financement mis en place : apport, emprunt. Cela suppose que vous ayez déjà parlé du financement avec votre banquier.

  • le délai : vous n’êtes pas pressé, certes, mais parfois on diffère toute sa vie. Une fois la décision prise, il faut agir.

Le bien immobilier

Sans contexte le produit fait la différence : l’emplacement, la qualité de construction, l’aspect extérieur,  les prestations intérieures et l’aspect moderne du logement permettront bien évidemment de faire la différence.

L’emplacement

Un logement dans un quartier peu attrayant, ou un local commercial, dans une zone peu attractive, génèreront inévitablement un risque locatif important : perdre le locataire existant et de ne pas trouver de locataire en remplacement rapidement.

L’emplacement est donc primordial.

Le vieil adage l’emplacement, l’emplacement et … l’emplacement est toujours d’actualité.

La qualité du bien

La qualité du bien immobilier consiste en sa construction, son aspect extérieur,  la vue, les possibilités de stationnement….

Le confort du logement

Le confort du logement ou du local avec notamment une bonne isolation évitant des dépenses énergétiques importantes, la surface des pièces, les extérieurs …

Les prestations - La décoration

Un bien avec des prestations modernes (cuisine, salle de bains), décorés  attirera davantage qu’un bien comme on dit « dans son jus ».

Ce sont autant d’éléments qui inciteront les locataires à rester en place et d’éviter la vacance locative. Même si le loyer est un peu cher par rapport au marché moyen du secteur.

Cela signifie qu’il faut parfois investir et entretenir le bien immobilier régulièrement…

L’aspect financier

Il est évident que l’aspect financier est primordial. Le principe est d’acheter pas cher et louer le plus cher possible.

Mais ce n’est pas toujours possible, surtout en période de rareté de produits.

Alors lorsque vous ne trouvez pas dans votre secteur géographique de confort, n’hésitez pas à vous renseigner sur d’autres marchés où le prix est moins élevé et la demande locative existante.

Lors de votre entretien avec votre banquier, vous aurez fait le point sur le montant maximum que vous pouvez investir et le loyer nécessaire.

L’avantage d’un investissement locatif est qu’il peut se faire n’importe où, tant qu’un marché locatif est existant et dynamique.

Le financement

Là aussi il est évident qu’obtenir un bon taux va vous permettre de minimiser la mensualité de l’emprunt.

Mais parfois il vaut mieux payer un peu plus cher et obtenir son financement, plutôt que de courir après un taux que l’on n’obtiendra pas.

Aujourd’hui aucun investissement locatif ne se fera sans apport personnel. La situation a changé et les banques ont durci les conditions d’obtention de financement.  Donc prévoyez au moins 15 à 20% du montant de l’investissement au niveau de l’apport personnel.

La durée de financement pourra varier selon vos objectifs, mais une durée de 15 à 20 ans ne doit pas rebuter.

Il convient si possible de faire en sorte que le revenu net après charges et impôt vous permette de dégager un cash-flow. En effet, disposer d’un matelas financier pour absorber les périodes de vacance locative ou les travaux urgents vous permettra de ne pas devoir piocher dans votre trésorerie.

Prendre en compte toutes les charges

Dans l’étude de financement il va falloir prendre en compte les charges afférentes au logement et surtout ne pas en oublier, car vous vous engagez sur une longue période et une erreur au départ risque de nuire à votre équilibre financier pendant de nombreuses années.

Les charges à maîtriser sont : la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété, les travaux éventuels (ou une provision en cas de problème subit), les abonnements éventuels, les frais de gestion locative, les frais de ménage, le coût du remplacement de certains équipement (cumulus, appareil électro-ménager …), ….

La fiscalité

Un des éléments souvent oubliés car non maîtrisé est la fiscalité et cela se prévoit au départ avant l’acquisition.

Achat en nom propre, en SCI, SCI à quel régime IR, IS ?

Vous ne maîtrisez pas tous les aspects de ces régimes, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable, qui vous fera une simulation de chaque solution.

Et cela peut être déterminant.

Si vous souhaitez en savoir plus consultez nos articles à cet effet https://labelinvest.fr/blog

L’aspect humain

L’investissement locatif n’est pas votre métier, alors il va falloir que vous vous entouriez d’une équipe de professionnel :

  • Un notaire qui vous connaît bien vous orientera dans le choix d'un achat en nom propre ou au sein d’une SCI avec ou sans vos enfants.

  • Un expert-comptable pourra réaliser une simulation de la fiscalité générée par votre investissement et donc de la trésorerie positive ou négative générée en fonction de la fiscalité choisie.

  • Un banquier de confiance soutiendra votre projet et pourra adapter le financement à votre situation personnelle.

  • Un agent immobilier compétent en investissement locatif saura vous conseiller sur le bien immobilier (autant sur de l’habitation que sur du professionnel) et pourra également vous orienter sur l’aspect fiscal et montage juridique que vous validerez ensuite avec vos conseillers. Il est souvent plus disponible que les autres professionnels.

  • Les entreprises pour les travaux sont parfois difficiles à fidéliser. Aussi il est important que vous vous entouriez d’artisans compétents.

Le choix du locataire

C’est enfin l’aspect ultime. Car mal choisir son locataire revient à un divorce qui se passe mal. Le bailleur est mal protégé par la loi, mais heureusement tous les locataires ne sont pas malhonnêtes. Aussi il convient de ne pas se laisser aller à de la compassion par un locataire qui vous fait pitié, ou qui ne peut satisfaire aux exigences d’une garantie loyer impayé.

Ne dérogez pas à vos exigences de base, prenez une garantie loyer impayé et faites jouer la concurrence. Le marché de l’offre de logements ou des locaux est actuellement tendu, profitez-en !

                                             

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