Le marché de l'immobilier commercial en centre ville (2025-2026)

• Une baisse de la demande dans les rues secondaires et les centres-villes moyens, pénalisés par la baisse de fréquentation et la prudence des enseignes.

• Une résilience des emplacements prime (rues n°1, hypercentre des grandes métropoles) :

  • Taux de vacance faible

  • Loyers stables voire en légère hausse

  • Forte demande des enseignes internationales et DNVB

• Une recomposition du mix commercial : plus de restauration, de services, de santé, moins de mode.

• Mais des facteurs de tension persistent :

  • Les coûts d’exploitation élevés (charges, énergie, fiscalité locale) pénalisent lourdement les petits exploitants

  • Les commerces indépendants ont de grosses difficultés à absorber les loyers primes.

  • Le recul du tourisme dans certaines villes en début d’année 2025 a fortement  contribué à la baisse du CA.

  2026 : stabilisation et retour de l’activité

  Tendances attendues

  • Une reprise de la demande sur les emplacements prime et semi‑prime, portée par :

    • Le retour du tourisme international

    • La montée en puissance des concepts hybrides (retail + expérience)

    • L’arrivée de nouvelles enseignes étrangères

  • La revalorisation des actifs bien situés : les investisseurs reviennent sur les rues n°1, où les valeurs se sont ajustées.

  • Une vacance en baisse dans les centres-villes des métropoles régionales les plus dynamiques (Lyon, Bordeaux, Nantes, Lille).

  Risques persistants

  • Les rues secondaires resteront sous pression.

  • Les villes moyennes sans attractivité structurelle continueront à souffrir.

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