RENTABILITE BRUTE, NETTE ou NETTE NETTE ?

Le plus important dans un investissement locatif est, comme dans tout placement financier, ce qu'il reste dans la poche une fois tout payé. Ainsi bien appréhendées ces notions de rentabilité permettront de déterminer si l'investissement est judicieux et également les modalités d'investissement : nom propre, SCI IR, SCI IS ....

Comment calcule t-on la rentabilité brute, nette ou nette nette d'un investissement locatif ?

Pour le calcul de la rentabilité il va falloir prendre en compte plusieurs éléments:

Le loyer brut qui est égal à la totalité des loyers perçus dans l'année

Le prix de revient du bien qui est égal au prix d'achat + frais de notaire + frais divers (agence, diagnostics ...)

Dans ces conditions considérons les différentes notions de rentabilité

La rentabilité brute

Elle est égale à Loyer perçu annuel / Prix de revient du bien

Ainsi si l'on achète un bien 100.000€ plus 8.000€ de frais de notaire et que ce bien génère 8.000€ de loyer, la rentabilité brute sera de

8.000€ / 108.000€ = 7.4%

La rentabilité nette

Les charges viennent grever la rentabilité. Elles sont de plusieurs types:

  • les assurances

  • les charges de copropriété

  • la taxe foncière

  • les travaux

  • les frais de comptabilité

Le revenu net est donc égal = Loyer brut - total des charges

La rentabilité nette est donc égale à Revenu Net /Prix de revient du bien

Pour un bien acheté 100.000€ (+ 8.000€ de frais de notaire) et si l'on considère que la totalité des charges s'élèvent à 2.500€:, le revenu net sera de 8.000€ - 2.500.€ de charge soit 5.500€ la rentabilité nette sera de 

  • 5.500€/108.000€ = 5.09%

La rentabilité nette nette

Elle tient compte de la fiscalité qui bien entendu est fonction de chaque individu.

Ainsi dans notre exemple ci-dessus si l'on tient compte d'une Tranche Marginale d'Imposition pour tout nouveau revenu de 30%, l'impôt sur le revenu sera de 5.500€ x 30% soit 1.650€ et le revenu net après impôt sera donc de 3.850€. La rentabilité nette nette sera égale à:

3.850/108.000€ = 3.56%

Conclusion

Si la rentabilité brute conditionne le reste, les notions de frais afférents au bien immobilier et de fiscalité détermineront la rentabilité nette et nette nette.

Au final c'est ce qui reste net dans la poche qui est important, vous ne pensez pas ? Et cela correspond au net net.

Mais c'est souvent le choix fiscal qui contribuera à améliorer la rentabilité !

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