Diversification de patrimoine à l'île Maurice : ce que le Pinel ne vous offre pas

Après le Pinel, on fait quoi ?

La question revient dans à peu près tous les rendez-vous patrimoniaux depuis 2023. Le dispositif Pinel s'est éteint fin 2024, le LMNP a été recadré, la nue-propriété monte en régime mais reste accessible à un profil d'investisseur assez précis. Et le marché locatif français, dans les grandes métropoles, tourne autour de rendements bruts qui plafonnent à 4% quand tout va bien.

Beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine regardent alors vers l'étranger. Le Portugal était la réponse évidente pendant des années. Depuis la suppression du statut RNH en 2024, il l'est moins. L'Espagne suit la même trajectoire. Et Dubaï, malgré sa popularité médiatique, attire surtout des profils à fort patrimoine liquide, peu représentatifs du client patrimonial français moyen.

L'île Maurice est revenue dans les conversations. Pas comme destination exotique, mais comme marché immobilier structuré, avec un cadre légal lisible pour les non-résidents et une convention fiscale signée avec la France depuis 1980.

Ce que la convention franco-mauricienne change concrètement

La plupart des investisseurs français ne savent pas ce que contient réellement ce texte. Ce n'est pas une anomalie : peu de conventions fiscales font l'objet d'une communication claire.

Les revenus locatifs générés à Maurice par un résident fiscal français sont imposés à Maurice. Le taux d'imposition sur les revenus locatifs y est de 15%. En France, pour un contribuable à 41% de TMI avec prélèvements sociaux, le différentiel est significatif. La convention prévoit un mécanisme d'élimination de la double imposition : les revenus mauriciens ne sont pas retaxés en France, mais intégrés au calcul du taux effectif.

Sur les plus-values immobilières, la situation est plus avantageuse encore. Maurice ne taxe pas les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents dans le cadre des dispositifs PDS ou IRS. Côté français, la plus-value étrangère est imposable en France, mais avec l'abattement progressif pour durée de détention. Sur un bien conservé plus de 22 ans, l'exonération est totale.

Ce n'est pas de l'optimisation agressive. C'est l'application normale d'une convention bilatérale ratifiée par les deux États.

IRS, PDS, Smart City : trois dispositifs, trois profils d'acheteurs

L'accès à la propriété pour un étranger à Maurice est conditionné à l'un de ces trois cadres légaux. Chacun correspond à un type de projet différent.

L'Integrated Resort Scheme (IRS) est le dispositif historique, créé en 2002. Il concerne les résidences de très haut standing, souvent dans des domaines fermés avec golf, spa et services hôteliers. Le ticket d'entrée dépasse généralement 500 000 dollars. L'achat donne droit à un permis de résidence pour l'acheteur et sa famille.

Le Property Development Scheme (PDS) a remplacé et fusionné plusieurs anciens dispositifs en 2016. Il est plus accessible, avec des biens à partir de 375 000 dollars. Il s'applique à des résidences situées dans des complexes aménagés, avec obligations architecturales et environnementales. Le permis de résidence est là aussi automatique au-delà du seuil.

Les Smart Cities sont la catégorie la plus récente. Ce sont des villes mixtes planifiées, mêlant résidentiel, bureaux, commerces et espaces verts. Les biens y sont parfois disponibles à partir de 200 000 dollars, sans déclenchement automatique du permis de résidence mais avec des conditions d'occupation et de location plus souples.

Un point que beaucoup de conseillers ignorent : dans les trois dispositifs, la revente à un autre étranger est possible sans restriction. La liquidité du bien est réelle, pas théorique.

Rendement brut : à quoi s'attendre ?

Le rendement locatif à Maurice dépend fortement du type de bien et de la zone. Dans les complexes IRS haut de gamme du nord (Grand Baie, Pereybere), les villas sont souvent gérées par des opérateurs hôteliers. Les propriétaires perçoivent une part des revenus locatifs selon un contrat leaseback. Les rendements annoncés tournent autour de 4 à 6% brut, avec une garantie parfois sur les premières années.

Dans les Smart Cities, les biens à vocation locative plus classique peuvent afficher des rendements supérieurs, entre 5 et 7% selon la gestion. La demande locative locale est portée par les expatriés, les cadres du secteur financier mauricien et les séjours longue durée.

Ces chiffres sont à interpréter avec soin. Un rendement brut de 5,5% à Maurice avec une imposition à 15% sur les revenus locatifs peut valoir davantage, net, qu'un rendement brut de 7% en France soumis à TMI + prélèvements sociaux pour un investisseur à 41%.

Immobilier Luxe Île Maurice accompagne les investisseurs dans la sélection de biens dans les dispositifs PDS et Smart City, avec un accès aux programmes off-market. Leur équipe bilingue coordonne également la relation avec les notaires mauriciens et les conseils fiscaux pour les acquéreurs résidents français.

Ce que ce marché n'est pas...

L'île Maurice n'est pas un marché de rendement pur. Ce n'est pas non plus une alternative à un investissement locatif dans une ville universitaire française. La liquidité est réelle mais plus lente qu'un appartement parisien. La gestion à distance demande une organisation sérieuse ou la délégation à un opérateur local.

Ce marché s'adresse à des investisseurs qui cherchent à sortir d'un cadre fiscal contraignant, à loger une partie de leur patrimoine dans une devise stable (la roupie mauricienne est arrimée à un panier de devises) et à disposer d'un bien qu'ils peuvent occuper, louer ou transmettre dans de bonnes conditions fiscales.

Pour un client en phase de décumulation ou de transmission, l'équation peut s'avérer très favorable. Reste à bien choisir le dispositif, la zone et l'opérateur.