Mais au final lequel est le mieux ... POUR VOUS ?

Examinons plusieurs types d'investissements et ensuite il conviendra de se poser la bonne question:
QUEL EST VOTRE OBJECTIF ?
Et cette question en induit deux autres:
QUEL DEGRE DE RISQUE êtez-vous prêt à accepter ?
COMBIEN DE TEMPS pouvez-vous ou voulez-vous consacrer à cet investissement ?

Examinons les différents investissements possibles !

• un logement loué vide
  un logement meublé type Air Bnb
  un local de type commercial loué et détenu au sein d'une SCI assujettie à l'impôt sur les Sociétés (IS)
  un appartement acquis via la loi Pinel Plus 2023 et loué vide
  un logement détenu au sein d'une Résidence Services (EHPAD, Résidences Séniors, Etudiantes, Toursime, Affaires) et loué meublé via un bail commercial
  un logement dont on a acquis que la nue-propriété et dont l'usufruit est détenu par une société de type Bailleur social avec une durée d'usufruit de 15 à 20 ans (le principe est d'acheter le logement moins cher (environ 60% de la valeur en pleine propriété), mais sans percevoir de loyer pendant la durée du démembrement).

La première étape est donc bien de déterminer le temps que vous pouvez / voulez consacrer à la gestion de votre investissement, le risque locatif que vous acceptez et enfin de bien prendre en compte la fiscalité, que l'on oublie trop souvent mais qui devrait être bien appréhendée avant toute décision.

Voici un tableau résumant la rentabilité locative de chaque investissement:

Et le constat est clair ! Lorsque l'on a une fiscalité moyenne (Tranche Marginale d'imposition de 30%) et que l'on rajoute les 17,2% de CSG:

• l'investissement classique dans un appartement est sans intérêt. Même en prenant un immeuble entier avec une rentabilité brute attendue de 9%, on arrive à une rentabilité nette de 3,7% ! et ce sans tenir compte de la vacance locative qui sera inévitable et d'éventuels impayés.

• l'investissement de type Air Bnb se révèle bien sûr le plus intéressant sur le papier. Toutefois, et ce malgré la rentabilité brute initiale de 12% et une fiscalité attractive, la rentabilité nette est quasiment divisée par 2 en raison des frais de gestion notamment (publicité, ménage, conciergerie éventuelle ...). De plus il va falloir un investissement personnel fort pour atteindre l'objectif de loyer. Si vous en avez le temps et que vous pensez ne pas perdre de votre allant du début avec le temps, allez-y ! Mais dans le cas inverse, vous vosu rendrez compte qu'entre la théorie et la pratique il y a parfois un monde !

• un local commercial s'avère intéressant sur le plan de la rentabilité brute notamment si le local est bien placé. En revanche la fiscalité là aussi est fortement pénalisante. L'exemple de la SCI à l'IS n'est guère avantageux en l'absence de financement. L'investissement personnel est faible à moyen, et il faudra surtout ne pas acheter n'importe où (l'emplacement est capital) et la signature du locataire également

• l'investissement en Loi Pinel est souvent plébiscité en raison de la défiscalisation afférente. En revanche on oublie de préciser qu'une bonne partie de cette défiscalisation est récupérée dans le cadre des revenus fonciers (dans notre exemple l'économie d'impôt est de 4120€ mais l'impôt lié aux revenus fonciers est de 2351€ !). Lorsque l'on ajoute à cela le niveau de prix des logements et l'incertitude liée au prix de revente, à moins d'acheter pour habiter plus tard, l'intérêt de ce type de placement est limité.

• les Résidences Services sont mal connus du grand public. Mais elles bénéficient de la meilleure fiscalité existante (BIC + plus-value des particuliers). La rentabilité brute initiale rebute souvent, mais au final ce type d'investissement se fait via un bail commercial où quasiment toutes les charges sont payées par l'exploitant, et ainsi la rentabilité nette est proche de la rentabilité brute. Et cela SANS GESTION ni RISQUE LOCATIF. Cet investissement est idéal pour ceux qui ne souhaite s'occuper de rien et qui ont une fiscalité importante (si vous souhaitez plus d'informations sur ce type d'investissement, cliquez ici).

• la nue-propriété est un investissement particulier puisqu'il ne génère aucun revenu. En réalité la rentabilité est réalisée à la revente, puisque que le bien qui vaut 200.000€ est acheté 120.000€ dans notre exemple et les 80.000€ correspondent aux revenus net de fiscalité sur 20 ans. Et lorsque l'on compare ce montant non payé avec les revenus nets perçus théoriquement avec un logement loué vide (4456€/an soit environ 90.000€ sur 20 ans en supposant qu'il n'y ait aucune vacance et aucun impayé), ce type d'investissement revêt tout son intérêt. Sans parler que le montant investi de 120.000€ se fera hors champ d'application de l'IFI !

Au final le choix d'un investissement doit se faire sur la base de critères:

• le niveau de gestion et de risque que vous acceptez,

• votre fiscalité et la rentabilité NETTE qui découle de l'investissement,

• l'intérêt que vous portez au type d'investissement !

et surtout n'hésitez pas à regarder des investissements moins connus comme les Résidences Services ou la nue-propriété qui présente des avantages réels !